Real Madrid – Rénovation du Santiago-Bernabéu : le projet fou de Florentino Pérez

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Le nouveau Santiago Bernabéu rêvé par Florentino Pérez

Le président du Real Madrid Florentino Pérez a l’incroyable projet d’endetter le club sur 35 ans afin de mener à bien les rénovations du stade Santiago-Bernabéu qui serait muni alors d’un hôtel de luxe, d’un centre de loisirs et d’un toit rétractable. Le coût total des travaux est passé de 400 M€ à 574 M€. Grosse inquiétude parmi les socios qui devront donner leur accord lors de l’Assemblée extraordinaire convoquée le 23 septembre prochain. Dessous d’un projet qui pourrait bien ne jamais voir le jour.

Les socios du Real Madrid ont dû avoir quelques sueurs froides le 6 septembre dernier lorsqu’ils ont su que la convocation de l’Assemblée, qui se tient le 23 septembre, comprenait une annexe afin que le Conseil d’administration reçoive l’approbation d’un permis pour endetter le club. En effet, Florentino Pérez, qui tient toujours à mener à bien ses projets pour le stade du Real Madrid, désire rénover le Santiago-Bernabéu. Ainsi, le président madridiste et ses dirigeants devront demander un crédit pour entreprendre une réforme du stade qui va dépasser les 500 M€ au lieu des 400 M€ annoncé au départ. Un montant qui devra être garanti avec le patrimoine du club et avec l’approbation des membres puisqu’il est énoncé dans la constitution dans son article 31 section B : « Une assemblée extraordinaire est convoquée pour prendre de l’argent prêté quand il dépasse l’acte d’administration ordinaire en dépassant son montant de vingt pour cent du budget ».

Un projet pharaonique

Toujours plus gourmand, Florentino Pérez a expliqué vouloir soumettre au vote des socios compromisarios (c’est-à-dire les décisionnaires) la permission de lancer des travaux estimés à 574 millions d’euros, soit un montant largement supérieur à ce qu’il avait annoncé deux ans plus tôt (400 millions). Pour cela, Pérez voudrait pouvoir s’endetter auprès des banques sur 35 ans, une stratégie économique plutôt risquée pour le club merengue. Une nouvelle qui a fait l’effet d’une bombe parmi les socios du Real Madrid. En effet, ceux-ci sont préoccupés par ce projet, surtout qu’il ne consisterait pas à augmenter le nombre de places du stade, mais à lui faire gagner de la hauteur (le stade passerait de 48 à 60 mètres). FloPer rêve de la transformation des locaux en chambres d’hôtel en délocalisant les bureaux vers le centre d’entraînement avec d’autres améliorations dans divers secteurs du stade et, joyau de la couronne, un toit rétractable. Pas découragé par la vague d’inquiétude suscitée par les socios, il a convoqué le 23 septembre prochain une assemblée extraordinaire pour évaluer la faisabilité de son ambition. Si le projet venait à être validé, les travaux devraient commencer lors de l’été 2019, et ce pour trois ans.

Une fois le stade modernisé, le Real Madrid espère générer des recettes supérieures à 200 M€ par saison grâce à l’exploitation de son enceinte.

Un travail pharaonique qui permettrait de changer le design et l’environnement urbain. L’Esquina del Bernabéu (le centre commercial du Bernabéu) disparaîtrait et le toit rétractable serait l’innovation phare. Les travaux mettraient également en valeur les dernières technologies avec un tableau d’affichage vidéo 360° signé par Microsoft (sponsor depuis 2014) et l’utilisation de ces nouvelles technologies sur la façade du stade. En plus de voir son accessibilité, sa sécurité et son confort améliorés, le Santiago-Bernabéu rénové deviendrait également un centre de loisirs : il abriterait des activités inédites dans son musée, des visites de la façade extérieure, de nouveaux magasins et une exposition d’hôtel et restaurants. Une coursive extérieure serait également aménagée, permettant notamment aux touristes qui viennent visiter le stade de bénéficier d’une vue 360° sur Madrid. Si la capacité de l’enceinte ne sera pas augmentée au terme des travaux, ces aménagements aideraient le Real Madrid à créer un véritable lieu de vie à Santiago-Bernabéu, permettant au club d’encaisser d’importants revenus en dehors des jours de match. La modernisation de l’enceinte doit également permettre au club de considérablement accroître ses recettes de billetterie grâce à l’aménagement de nouveaux espaces d’hospitalité. Au cours des dernières saisons, le Real Madrid a encaissé environ 150 M€ de revenus matchday. Une fois le stade modernisé, la Casa Blanca espère générer des recettes supérieures à 200 M€ par saison grâce à l’exploitation de son enceinte. Florentino Pérez compte boucler rapidement ce projet pour atteindre au plus vite son objectif qui n’est autre que de générer un milliard d’euros de recettes opérationnelles par exercice. « Quatre millions de personnes visitent notre stade tous les ans. Maintenant il sera une icône architecturale avant-gardiste. Il va renforcer l’image de la ville et les alentours du stade seront améliorés », avait déclaré Pérez fin 2016.

Pour rappel, ce projet est une volonté de longue date de Florentino Pérez. Déjà en 2004 lors de son premier mandat en tant que président merengue, il commençait à évoquer son idée de rénovation du stade Santiago-Bernabéu. Une opération qu’il a dû mettre de côté suite à sa démission en 2006. Quatorze ans plus tard, le président du Real Madrid n’a rien perdu de son ambition et lutte toujours pour mettre son idée en application. Problème : le président, qui avait prévu de commencer les travaux en 2013, s’est heurté à différents obstacles judiciaires et juridiques.

Le Santiago Bernabéu tel qu’il est aujourd’hui. Crédit : blogs.infobae.com

Tout commence en 2011

Si ce projet ne date pas d’hier, Florentino Pérez a dû subir plusieurs contretemps liés à diverses procédures judiciaires. À tel point que le projet ne semblait jamais pouvoir voir le jour. En septembre 2011, le club madrilène a présenté les plans de rénovation de son enceinte à l’assemblée générale des socios. Le projet consistait à améliorer les façades extérieures, mais aussi de couvrir l’ensemble des places avec un toit rétractable. De plus, le projet de rénovation s’accompagne de la construction d’un centre commercial, d’un hôtel, et de 3.000 places de parking. Pour devenir propriétaire des quatre tours d’accès aux tribunes, ainsi que de l’espace se situant entre le stade et le paseo de la Castellana, le club se devait d’avoir l’accord de la mairie. En échange, celle-ci récupérait le terrain de l’actuel centre commercial « La Esquina del Bernabéu », pour en faire un espace vert de 6000 m2. Si l’arrangement avec la mairie est total, cet agrandissement est surtout rendu possible par l’approbation de la communauté de Madrid en novembre 2012 de la modification spécifique du plan général d’urbanisme de Madrid qui permet à celle-ci de céder ces terrains au Real. Le projet semble pouvoir enfin démarrer.

Un projet de 400 M€ face aux écologistes

En mars 2013, Ecologistas en Acción (écologistes en action est une confédération organisée en assemblée qui regroupe de plus de 300 groupes écologistes répartis dans toute l’Espagne), a fait appel devant la Cour Supérieure de Justice de Madrid au sujet de la modification du Plan Général d’Urbanisme de Madrid qui permet au Real Madrid d’agrandir le Santiago-Bernabéu pour construire un hôtel de luxe et un centre commercial. Tout cela sur des terrains publics, précédemment cédés par la mairie. En août 2014, la Chambre contentieuse du Tribunal Supérieur de Justice de Madrid (TSJ) rend sa décision et décide d’accepter le recours d’Ecologistas en action contre l’échange de terrains de la mairie de la capitale au Real Madrid dans l’opération baptisée « Opañel-Bernabéu » et paralyse ainsi temporairement le remodelage et l’élargissement du stade. L’entité écologiste dénonce que le plan approuvé par le Conseil municipal de la capitale d’échanger deux parcelles du Real Madrid dans différents quartiers de la ville entre le Bernabéu et la Castellana pourrait violer les règles de la Commission européenne interdisant l’octroi d’aides publiques aux clubs de football.

Pour bien comprendre l’affaire, il faut remonter à 1998. Selon les écologistes, la mairie assumait à l’époque une dette de 22.785.092 euros en faveur du club à cause l’accord signé par le maire d’antan, Alberto Ruiz-Gallardón, et le Real Madrid. La dette provient du terrain du quartier de Las Tablas que la mairie de Madrid aurait dû céder au Real en 1998, mais qui ne s’est jamais matérialisé. À l’époque, le terrain avait une valeur de 488.000 €. Le Real Madrid avait le projet d’y installer un nouveau complexe d’entraînement. Finalement, le projet n’aboutit pas et le club y bâtit à la place un centre commercial qu’il nomme « La Esquina del Bernabéu ». Cependant, il décide de se séparer de ce terrain en 2011. La mairie accepte de le racheter, et paye la modique somme de… 22,7 M€ ! Ce qui représente une augmentation de 5400% en 13 ans. Le Real  Madrid justifie ce montant par l’augmentation des prix de l’immobilier en Espagne. La dette totale prise en charge par la ville de Madrid dans l’accord est constituée par le prix du terrain en 2011. Mais la Casa Blanca n’a jamais touché d’argent. En réalité, le club s’est servi de ce terrain comme monnaie d’échange pour obtenir d’autres terrains autour de son enceinte afin de pouvoir y entreprendre les travaux de rénovation, donctquatre parcelles à Carabanchel, l’un des vingt et un districts de la ville.

Une subvention déguisée en faveur du club ?

Le TSJ de Madrid a estimé que cet échange de terrains pouvait, en pratique, constituer une aide publique secrète au Real Madrid et a accepté la demande d’Ecologistas en acción de suspendre temporairement l’accord entre la mairie et le club afin qu’il puisse être examiné en profondeur. Cette décision impliquait de suspendre une première fois l’ensemble de la rénovation et de l’extension du Bernabéu jusqu’à ce que la Commission européenne clarifie la légalité de l’opération et que l’échange des parcelles réponde aux valeurs du marché ou qu’il constitue en réalité une concession secrète et avantageuse pour le club.

Le 18 décembre 2013, le Real Madrid reçoit un courrier qui l’informe qu’une enquête va être menée sur l’accord de 2011 d’échanges de terrains avec la mairie de Madrid. La justice espagnole a reconnu qu’il y avait des liens troublants entre la plainte d’Ecologistas en Acción et une enquête en cours de la Commission européenne, sur des aides publiques controversées à sept clubs espagnols. En février 2014, les travaux sont arrêtés une première fois.

Le 31 juillet 2014, la Justice espagnole confirme leur suspension après la plainte déposée par les écologistes en juin de cette même année. En août 2014, ceux-ci sont donc stoppés une deuxième fois par prévention puisque la Commission européenne lance des investigations sur les possibles aides publiques apportées au Real. Pour la Commission Européenne, cette affaire ressemble grandement à une subvention déguisée de la municipalité pour aider financièrement le club madrilène. Certains fonctionnaires européens estiment que le montant de la cession du terrain a été surévalué. Celle-ci va même jusqu’à commander une deuxième évaluation indépendante du projet. Selon les données de cette évaluation, le prix de l’usage sportif du terrain s’élèverait en 2011 à 4 268 684 euros, soit 18 424 370 euros de moins que le prix fixé par le Conseil dans l’accord (22 693 054 euros). La Commission européenne a donc examiné la dette afin de déterminer si elle pouvait être considérée comme une aide d’État déguisée, interdite par le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Verdict final : en juillet 2017, la Commission européenne conclut que la mairie de Madrid a surévalué la valeur d’un terrain de 18,4 M€ au profit du club, qui devra par conséquent rembourser l’argent.

En octobre 2016 Pérez obtient finalement un accord mais au prix de quelques concessions telles que la cession du parking pour faire une corniche piétonne de 2.000m2, la démolition d’un coin du stade pour créer 6.000m2 de zones vertes qui réduira la pollution sonore pour le voisinage et le déménagement des bureaux à Valdebebas dans la banlieue de Madrid

Entre temps, en automne 2015, le Tribunal de Justice Supérieur de Madrid donne raison au collectif Ecologistas en Acción et décide d’annuler l’accord de 2012 signé par la Communauté de Madrid qui autorisait l’agrandissement du Santiago Bernabéu. Sans l’assentiment ni de la mairie ni de la Communauté autonome, tout est donc à recommencer pour Florentino Pérez qui voit son rêve s’effondrer encore une fois.

Une année plus tard, en octobre 2016, après de rudes négociations avec Manuela Carmena, Maire de Madrid, Pérez obtient finalement un accord pour rénover le stade pour un prix qui va dépasser les 400 M€ prévus au départ. Et ce au prix de quelques concessions telles que la cession du parking pour faire une corniche piétonne de 2.000m2, la démolition d’un coin du stade pour créer 6.000m2 de zones vertes qui réduira la pollution sonore pour le voisinage et le déménagement des bureaux à Valdebebas dans la banlieue de Madrid. En échange, le club pourra construire un hôtel de luxe, prévoir des espaces commerciaux et procéder à l’installation d’une peau extérieure et d’un toit rétractile.

Mercredi 31 mai 2017, le conseil municipal de la ville valide le projet de de rénovation du Santiago-Bernabéu incluant la couverture de l’enceinte. La rénovation du stade est confiée à GMP Architekten, L35 et Ribas & Ribas après des années de retard. Le projet approuvé, il restait à Florentino Pérez à trouver la manière de s’acquitter du montant des travaux. L’idée première du président du Real Madrid était de financer le gigantesque chantier par un contrat de naming de l’enceinte.

Le président Florentino Pérez et la maire de Madrid Manuela Carmena

Un accord pas si solide

Retour en arrière. Fin octobre 2014, le président madrilène passait un accord avec International Petroleum Investment Company (IPIC), la société propriétaire de Cepsa, appartenant à Abu Dhabi pour financer les travaux du stade. Cette société, aujourd’hui intégrée dans une autre société des Émirats Arabes Unis appelée Mubadala, est celle qui allait fournir le capital (400 millions d’euros sur 10 ans) par le biais d’un contract avec l’institution blanche par lequel elle baptiserait le Bernabéu de son nom commercial. Seulement Pérez doit encore faire face à un problème. Fin novembre 2017 Mudabala décide se retirer du projet en raison de la crise du pétrole, et du fait que le président qui avait à l’époque signé l’accord avec le Real Madrid, Khadem Al Qubaisi, n’est plus en place. Adieu donc au IPIC Bernabéu ou CEPSA Bernabéu, noms qui avaient été envisagés par la presse madrilène comme futurs noms du Santiago Bernabéu, et bien sûr, adieu aux 400 millions d’euros de financement. Si les fans les plus romantiques peuvent se réjouir de garder le nom du stade dans son intégralité, sans financement pas de « Nuevo Bernabéu ».

Bien que Florentino Pérez ait finalement obtenu de Manuela Carmena l’autorisation des travaux en octobre 2016, pour rappel, le président du club a été contraint de renoncer à certaines de ses prétentions, telles que l’extension de l’espace constructible et l’utilisation de terrains publics pour la construction d’un hôtel et une zone commerciale permettant d’optimiser les recettes opérationnelles du stade.

C’est la raison invoquée par l’IPIC pour ne pas poursuivre l’accord. En effet, le contrat comportait une clause en vertu de laquelle la société pouvait renoncer au financement du nouveau Bernabéu en cas de modifications substantielles du projet. Une justification qui est basée sur les changements que le Real Madrid a été contraint d’apporter par rapport au plan initial en raison des obstacles placés par la ville de Madrid après la décision de la Cour suprême. D’autres sources indiquent que la cause réelle de la rupture est due aux problèmes économiques qu’ont connu les pays du Golfe Persique en raison de la chute brutale du prix du pétrole. Le baril de pétrole brut était ramené à l’époque à 61,5 dollars le baril, soit la moitié de ce qu’il était à la mi-2014. En outre, l’affrontement avec le Qatar, qui a fait l’objet d’un embargo international, et les tensions avec l’Iran ont conduit au rapatriement des fonds investis à l’étranger.

Qui pour financer le stade ?

Le différend entre le Real Madrid et Mubadala est entre les mains des avocats et d’un tribunal d’arbitrage, qui devra décider qui a raison. Étant donné que ces procédures prennent des années à résoudre et que Florentino Pérez voulait accélérer les travaux après l’accord final avec Manuela Carmena, le président merengue a pris contact avec des sources potentielles de financement pour commencer le remodelage. Seul problème, FloPer n’ayant pas trouvé de partenaires d’investissement avec qui payer les travaux pharaoniques du nouveau Bernabéu, le Real Madrid devra au départ faire cavalier seul dans cette entreprise.

Le club n’a donc pas d’autres choix maintenant que de s’adresser à des banques. D’où l’idée de Pérez de porter la proposition à la prochaine assemblée des socios, qui se tiendra le 23 septembre prochain. Là où il n’aura aucun problème, c’est à l’heure de trouver une banque pour financer l’investissement. Pour le moment deux d’entre-elles semblent être les mieux placées pour faire partie de l’opération : Bankia et Caixabank. Il faut rappeler que Bankia est une vieille associée de Pérez. En 2009 déjà, Caja Madrid (ndlr ancien nom de Bankia) avait permis un crédit de 76,5 millions d’euros au président madrilène afin qu’il puisse affronter les transferts de Cristiano Ronaldo et de Kaká. Si pour le moment Florentino Pérez à un accord avec cette banque, Caixabank serait très intéressé par le financement de la rénovation du stade de Madrid et a averti Pérez qu’elle était prête à améliorer les conditions de crédit de Bankia. Il semble qu’après son déménagement à Madrid, Caixabank veuille ouvrir un marché loin de la Catalogne et lier son image à de nouveaux partenaires renommés. Bien que Florentino Pérez tienne pour acquis l’accord avec Bankia, l’offre de Caixabank a retardé la décision, attendant, peut-être, une contre-offre de Bankia pour améliorer les conditions initiales.

Quelles conséquences sportives pour le club ?

Si le projet est voté et que Florentino Pérez parvient à se mettre d’accord avec une banque pour le financement du stade, il semble légitime de se demander quelles pourraient être les conséquences sportives d’un tel endettement.

Les problèmes financiers que ce prêt engendrerait pourraient avoir une mauvaise répercussion sur l’aspect sportif du club. Il pourrait notamment forcer le club à se serrer davantage la ceinture dans la planification sportive. C’est-à-dire qu’il aurait moins de marge de manœuvre pour entreprendre des transferts importants tels que Neymar ou Mbappé, souvent mis en relation avec le Real Madrid, et également moins de marge de manœuvre pour négocier lors des prolongations de contrats. Si les Merengues devaient entreprendre l’une des incorporations médiatiques auxquelles elle est liée, les chiffres changeraient considérablement et leur indice de solvabilité aussi.

Il faut aussi souligner que cet été le club disposait d’une enveloppe de 372 M€ (190 millions de solde en espèces et un crédit inutilisé de 182 millions) pour recruter. Pourtant les merengues n’ont pas fait de folies durant ce mercato estival. Les Mariano, Vinicius, Odriozola, Lunin et Courtois n’auront pas été des transferts « galactiques », dans un marché en pleine inflation. Cela rentre dans le cadre de la stratégie de Florentino Pérez qui souhaite endetter le club. Même pour le Real Madrid, il n’y a pas de petites économies. Dans le but d’expliquer la situation et de persuader les membres de l’assemblée, de donner le feu vert à cette possibilité, le Real, a mis sur la table l’assurance de continuer à retoucher l’équipe selon les besoins.

Le club est-il solvable ?

Si le club semble près de ses sous en vu de ce (peut-être) futur emprunt, il semblerait tout de même que les comptes soient dans le vert. D’après le site officiel du Real Madrid, les revenus d’exploitation de l’exercice 2017/18, sans compter les plus-values obtenues pour le transfert des joueurs, ont atteint un total de 750,9 M€, soit 11,3 % de plus que la saison précédente, ce qui équivaut à une augmentation de 76,3 millions d’euros, la plus importante pour le club depuis l’an 2000. Le résultat d’exploitation avant l’EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement) est de 147,2 M€, soit 6,8 % de plus que l’an passé. Sans prendre en compte l’effet des titres, l’EBITDA de l’exercice 2017/18 aurait été de 170 millions d’euros. Le bénéfice net avant impôt est de 43 millions d’euros et, une fois les impôts déduits, le bénéfice net monte jusqu’à 31,2 M€, soit 45,9 % de plus que la saison dernière, ce qui permet au patrimoine net d’atteindre les 494,5 millions d’euros, 31 millions de plus que l’an passé.

Les chiffres du Real Madrid pour la saison 2017-2018. Crédit: realmadrid.com

Ce sont les meilleurs comptes dans l’histoire du Real Madrid. Le solde de trésorerie se situe lui, aux alentours de 190,1 M€, 12,1 millions d’euros de plus que l’exercice précédent. Le club continue sans endettement puisque sa valeur nette reste négative pour la troisième année consécutive, se situant à une valeur de -107 millions le 30 juin 2018, ce qui représente, en réalité, une position de liquide nette. L’amélioration de la position de liquide net par rapport à l’an passé est de 96,7 millions d’euros, ce qui représente la plus grande réduction de dette réalisée dans une saison par le club lors des 15 dernières années. Avec cela, les ratios de dette sur l’EBITDA et sur le patrimoine net se sont maintenus à une valeur zéro, ce qui indique une position de solvabilité maximale.

Au-delà de la nécessité d’obtenir le soutien des deux tiers de l’Assemblée, le président est confiant. Florentino Pérez comprend qu’une institution comme le Real Madrid, qui facture 900 millions d’euros par an, 750,9 M€ en résultat d’exploitation plus 150 en transferts, peut assumer ce crédit avec pleine garantie. Pérez expliquera à l’Assemblée que les 750,9 M€ ne comprennent pas les 150 millions que le Real Madrid a reçus en transferts de joueurs et qu’aucun club dans le monde ne génère autant de revenus. Il argumentera également que ce chiffre augmentera de manière significative une fois que le réaménagement du Santiago Bernabéu aura eu lieu. Florentino Pérez est convaincu qu’il n’aura pas de problèmes pour obtenir le financement bancaire à un bon prix grâce à la solvabilité de l’entité et l’excès de liquidité dans le système. Et en effet, Le Real Madrid dispose d’une trésorerie confortable. L’institution sportive disposait de 178 millions d’euros en espèces à la fin de la saison dernière. Selon le club, cette situation de trésorerie, ainsi que les disponibilités financières, permettent de faire face confortablement aux engagements de paiement attendus.

Les caisses du club pleines et le moral gonflé à bloc. Le 23 septembre prochain, Florentino Pérez sera confronté à un défi majeur, probablement le plus grand qu’il ait eu à relever en tant que président du Real Madrid : obtenir le soutien majoritaire de l’Assemblée extraordinaire pour pouvoir endetter le Real Madrid pour un montant d’environ 500 millions d’euros au cours des 35 prochaines années. Ce seront les socios qui auront le dernier mot face à ce projet pharaonique et qui détermineront l’avenir et la faisabilité du projet de FloPer. Après tous ces imbroglios juridiques, si le projet était refusé, cela serait un terrible désaveu pour le président Pérez et un sacré coup porté à son ambition.

Miguel Hernandez
@Mig19Hernandez

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